500余人在日本炒房踩到雷，数亿投资款或打水漂 海外投资需谨慎

500余人在日本炒房踩到雷，数亿投资款或打水漂 海外投资需谨慎

刘刚万万没想到，自己通过某知名中介机构购买的海外房产，最终可能会出现房富两空的局面。

一年多前，在中介机构的介绍下，刘刚在日本购买了三套房产，但至今产权无法过户，承诺的投资收益也没有完全兑现。

据CBN 1℃记者调查，和刘刚一样，有数百名投资者购买了这家日本房地产公司的房子，涉及金额上亿。

近年来，许多国内投资者将目光投向海外，各种各样的投资项目，包括海外房产购买，已经出现。有人大有斩获，也有不少人踩雷跌入坑中。

目前，刘刚等投资人准备向公安经侦部门报案，希望警方能介入调查。

约定收益很难兑现。

2021年1月，仲量联行的业务人员向刘刚推销了日本丰臣氏株式会社(以下简称“丰臣氏公司”)开发的丰臣氏(日本桥)项目，共三套房子(房号分别为202、051、702)，总价500多万元。

仲量联行官网称其为“全球领先的房地产专业服务公司”，主营业务为“协助客户投资、购买、建造和租赁各类资产类别的房地产”。陈封项目在mainland China有很多营销机构，仲量联行是其中之一。

综合刘刚等购房者提供的信息，其购买的项目为住宅，陈封公司承诺交付后将这些物业出租给B&B经营，让业主获得稳定的租金收益；交房前，它向购房者支付一定的收益；房屋交付后，购房者可以获得相应的租金。也就是说，虽然名义上是房产交易，但实际上产品设计类似于“房产+理财”的组合。

根据刘刚与陈封公司签订的买卖合同，卖方(陈封公司)在收到买方(刘刚)的尾款后开始计算已付款项的投资收益，年化收益为6%。直到项目产权登记完成(2022年6月)，收益按季度或半年支付给刘刚。

根据合同约定，本次交易为具有租赁权的交易，自产权转移登记之日起10年内，陈封公司为唯一承租人。即使以后发生所有权转移，陈封公司的租赁状态也不变，刘刚可以在10年后将房屋转租给第三方。合同还约定，自产权转移登记之日起第三年至第四年底的任意两年期间，买受人有权要求出卖人以合同交易金额回购该房产，出卖人必须接受回购请求。

在房款支付方面，陈封公司也接受境内人民币现金支付，解决了买家无法购汇支付境外房款的顾虑。

仲量联行的销售人员告诉刘刚，公司对丰臣公司的项目进行了详细的尽职调查和合规审查，丰臣公司有实力(注册资本10亿日元，在大阪有101套自持房屋，在日本各地有3个度假村)，会有类似日本的律师见证合同，确保权益。“仲量联行(Jones Lang LaSalle)是丰臣公司的重要客户，因此获得了少量房屋的代理权”。

结果刘刚的顾虑完全打消了，签了购房合同，付了几百万的房款。

在中国购买陈封公司房产的远不止刘刚一人。在发给已经投资的中国投资者的一份文件中，陈封公司声称已经向503名投资者发送了信息。许多投资者及其代理人认为，503是参与投资者的人数。CBN 1℃的记者联系了多位来自上海、广州、北京等地的买家。他们通过仲量联行、广州景鸿咨询有限公司(以下简称“景鸿咨询”)、金鼎房地产(上海)有限公司等中介机构的推荐，获得项目信息，并达成交易。

在记者接触的买家中，林女士在香港景弘环球集团旗下景弘咨询销售人员的推荐下，于2019年一次性购买了日本大阪阿倍野区丰臣公司的5套Tennoja项目。她还介绍亲戚买了两套。

一开始大家都正常领取收入或者租金，后来情况发生了很大的变化。例如，购买上述房产后，刘刚在陆续收到2021年第一、二季度的收益，但之后就遇到了房屋收益和租金迟迟不到账的情况。其他购房者也遇到了同样的情况，有的甚至比刘刚更早注意到了这种异常。

2021年10月，陈封公司在给刘刚的邮件中称，疫情导致公司压力较大，现有租金现金紧缺。因此，第三季度的租金支付被延迟。“我也希望业主和朋友们能给我们更多的时间，陈封的员工将共同努力，积极解决目前的困难”。

陈封公司上海销售部代表也在邮件中表示，公司正在进行财务审计，“将于2021年11月30日完成，届时我们的财务报表和未来计划将会公开，请耐心等待”。

随后，陈封公司发布《致业主书》，称2021年12月31日支付2021年第三季度收入，2022年3月底支付2021年第四季度收入。

不过，已有多位投资者表示，2021年第三季度或之后仍未收到相关资金。一些投资者随后组织维权团体，开始法律维权行动。

抵押财产和个人收款账户

让刘刚和其他购房者感到不安的是，他们可能会在所购房产的及时交付方面面临很大困难。

CBN 1℃记者调查发现，近10位投资者购买的这些房子，情况都非常糟糕，有的因为打官司被法院暂时冻结，有的抵押给金融机构贷款，有的干脆过户到第三方公司名下。

王芳的经历很有代表性。

通过景鸿咨询的介绍，王芳在2019年10月买下了陈封公司在日本开发的天野嘉公园南三期的房子，花了一百多万。根据合同，陈封公司将于2022年2月办理过户手续，但距离房屋过户已经过去三四个月了。她拿到的藤本显示，她买这套房子的时候，这栋楼的整体产权并不在陈封公司名下。藤本还记载:2021年12月20日，因涉及其他债权人的诉讼，房屋所有权被东京地方法院暂时冻结；2022年3月11日，这套房子的产权再次被暂时冻结，因为和中国香港的一个债权人打官司。

除了诉讼，王芳家的整栋楼都被抵押了。

2021年3月，债务人陈封公司将该房产抵押给冯静恩兴业信贷集团，债权范围为信用交易、票据债权、支票债权、电子记录债权。最高抵押金额为9.72亿日元(约合人民币5073.84万元)。

2022年2月，房子还新增了一项“抵押权”——2021年3月17日、7月16日、7月19日新增三笔货币消费贷款，共计10亿日元，年息6%，年损16%。债务人陈封公司和抵押权人中国香港的一家公司。

广州的陆女士也是一位投资者。她买的房子所有权还在其他公司名下，被陈封公司用于抵押融资。

中介提供的房屋藤本显示，房屋所有权于2019年9月9日刚刚过户至公司名下，陆女士的购房交易发生在此之前。在取得房屋所有权的当天，陈封公司进行了最高抵押融资，最高抵押金额为10.14亿日元(约合人民币5293.08万元)，抵押权人为冯静恩兴业信用组合。2021年4月5日，大阪市某机构通过购买取得了该房屋的所有权。

这种经历远不止上述购房者。

据一位买家聘请的代理律师告诉CBN 1℃记者，他看过很多投资人的合同，发现陈封公司明确指出会配合买家注册，但到期后并没有注册。“这实际上已经构成了违约”。

陈封公司在一封邮件中提到，“房屋转让是我们的首要重点，也是保护业主资产的首要手段。然后是解决租金支付问题，最后是处理纠纷。当然，我们不希望看到这种情况发生。”

“当初合同里白纸黑字写着，承诺到期会配合业主进行产权过户。现在这些房子已经抵押，产权已经过户。陈封公司如何履行转让承诺？”刘刚说。

房子不能如期过户的可能性，已经让刘刚这样的投资者非常不安。更让人担心的是，当初很多购房者把房款打入个人账户，还要担心这些资金的流向，会不会影响自己的权益。

国内业主与陈封公司签订的购房合同载明，购房款可直接支付至陈封公司法定代表人塞翁吉佑真(日本籍华人，中文名乔治·马戛尔尼英国领事)位于上海的个人工商银行账户。

《第一财经日报》1℃记者获得的付款记录证实，刘刚(500余万元)、林女士(800余万元)、陆女士(300余万元)的全部购房款都直接汇入了赛昂基佑镇的个人银行账户。

此外，根据丰臣公司一封名为“丰臣集团经营危机再生计划——问卷调查结果报告及说明视频”的邮件显示，“投资者委托给我们的资金总额为190亿日元(约合人民币10亿元)”。

“这应该包括近年来中国国内投资者所有者支付给陈封公司的收购款。”熟悉日企财务会计业务的资深人士薛明告诉《第一财经日报》1℃记者。

“陈封公司发给投资者的调查问卷显示，有503名客户参与其中。若平均每户支付500万元购房款，则共计25亿元汇入上述赛昂基佑镇个人银行账户。”刘刚和其他投资者说，这些钱汇入陈封公司的公共账户了吗？如何导入？至今仍是一个谜。

投资者无法承受“再生”

2022年4月，陈封公司拖欠业主收入和租金时，公司法定代表人塞翁吉佑真以短视频的形式出现。

Saionji Youzhen在视频中表示，陈封公司自2013年成立以来，已经成长为一家专注于房地产开发和销售的综合房地产运营管理公司。房地产开发与销售、房地产租赁管理和酒店住宿管理是陈封的三大主营业务。然而，自2020年疫情爆发以来，日本的旅游业、酒店和餐饮业遭受了前所未有的打击。“在整个大环境的影响下，连锁效应导致公司主营业务相继陷入困境。”

陈封公司在5月20日发给投资者的官方邮件中披露了公司的财务数据。财报中，2018年7月和2019年7月，陈封公司的期初现金余额分别仅为3.34亿日元和3.01亿日元，而2020年7月和2021年7月，陈封公司的期初现金余额分别增至5.48亿日元和10.49亿日元。

第一财经1℃记者发现，该公司2021年12月调整前的净资产为18.93亿日元；调整后净资产变成了-218.65亿日元，“也就是从盈余到资不抵债。在会计处理上，这不是重大调整，而是不当行为。”薛明说。

薛明进一步表示，“从陈封提供的财报来看，从2019年开始，陈封的资金链非常紧张，银行已经停止了对陈封的贷款。日本的疫情始于2020年，它只是让本已危险的形势变得更加危险。在这些情况下，陈封和中介都没有向投资者披露，甚至没有在2021年7月与投资者签订合同。但三个月后，公司接到延期付款的通知，出现了危机，出现了大规模违约。”

另外，据一位熟悉日本商法的律师告诉《中国经营报》1℃记者，在日本向银行机构借钱的利率普遍较低，而陈封公司频繁将其财产抵押给基层信用社金融机构。“(部分按揭贷款)年利率高达6%，相当于高利贷。这说明陈封公司应该很缺钱，而且大银行已经收缩了他们的贷款，否则它不会承受这么高的利率去借款”。

鉴于目前的“困境”，塞翁吉佑镇强调，“陈封公司至今没有申请破产清算的计划”。在调查和分析之后，它以邮件的形式向投资者发送了一份调查问卷，其中包括对目前情况的总结和解决方案的建议。

虽然赛昂基祐真表示“没有申请破产清算的计划”，但在这份2022年4月10日发给投资者的长达11页的《经营危机再生计划》中，《债权人问卷》的内容称，为在发生大规模挤兑、诉讼、质押等情况下有效保护债权人的基本权益，“我公司将别无选择，依法向法院申请民事再生，此时，我公司将向全体债权人索要部分。重整计划未经半数以上债权人或者法院批准，自动进入破产清算程序，预期清算收益率最高不超过8%。”

“陈封公司的意思是，如果我们联合起来，集中向他们索要房款，并提起诉讼，公司将进入破产清算，那么我们的清算回报率不会超过8%。我闻到了赤裸裸的威胁。”一位投资人告诉《第一财经日报》1℃记者。

同时，在上述《债权人调查表》中，陈封公司提出了“自再生”计划，即所有债权人完成房屋交付，偿还投资本金。公司希望获得足够的时间恢复正常业务运营，特此向所有债权人申请至少6年、最多10年的等待时间。在此期间，陈封公司将根据五项建议解决所有债权人的问题。

CBN 1℃记者就相关情况向陈封公司发出采访请求，但该公司在回复邮件中称“不接受(做出)任何回复”。同时，记者试图了解中介机构的意见，但仲量联行相关人员在接到记者电话后表示“不方便回应”。景洪陈封项目两名负责人的电话一直无人接听。